物流地产与数据中心之间的协同潜力

分化的市场走势

商业地产市场当前呈现出显著的分化态势。

受当前整体经济形势影响，物流地产市场正面临吸纳量下滑及最高租金回落的挑战，而数据中心领域却迎来不可阻挡的蓬勃发展。

在数字化推进与人工智能（AI）应用激增的驱动下，多项预测均显示其容量到2030年将实现翻倍。

竞争还是机遇？

乍看之下，两者形成了一种经典的对立竞争格局：两个对区位选址有着相似要求的行业争夺最优质地块。其中，法兰克福（Frankfurt）、柏林（Berlin）等传统物流枢纽地区，以及莱茵矿区（Rheinisches Revier）和慕尼黑（München）尤为受到瞩目。

以法兰克福为例，数据中心用地的土地价格高达物流用地的6至7倍。由于市政当局往往倾向于青睐纳税贡献高的数据中心使用方，这类企业在工商业园区的规划划分中占据明显优势。然而，此前在新建可持续物流物业中就已显现的电网扩建不足问题，正日益成为制约新数据中心落地的重要瓶颈。

综合来看，这显然是一场竞争——至少在个别区位上是如此，但或许也完全可以被视为一种全新的机遇。

协同合作替代挤出效应

与其直接对抗，不如将焦点转向战略性合作模式。未来或许在于融合两者优势的混合概念。此类模式在当前技术与经济层面均已具备可行性，并为上述挑战提供了切实可行的解决方案。

发挥空间协同效应

开发多层物业是一项极具前景的路径。底层可用作物流仓储，而边缘计算或托管数据中心则可布局于高层或附属建筑中。尤其是规划为工业区（GI）的棕地改造地块，为此类项目提供了理想的规划法律与建筑条件。阿姆斯特丹的 Data Hotel 底层为物流仓储设施、高层为托管数据中心，正是实现土地集约高效利用的成功典范。

构建能源协同效应

联合安装光伏系统并配套电池储能，能够优化双方用户的能源供应、降低运营费用，并提升整个项目的可持续发展水平。

根据《能源效率法》（EnEfG），数据中心承担着余热输出与利用的法定职责。这些热能可被高效用于相邻物流仓库的供暖。例如巴黎的多层物业“Chapelle International”，目前已成功利用内置数据中心的余热为物流空间供热。

总结与展望

物流与数据中心的智能化结合绝非小众方案，而是应对土地短缺、能源成本攀升及高标准 ESG（环境、社会和公司治理）要求的战略性举措。这一模式有助于提高土地利用效率，通过业务多元化确保更稳健的现金流，并打造具有长期竞争力且符合 ESG 标准的优质资产。

巴黎和阿姆斯特丹的国际先例已证明此类混合概念的可行性。我们期待这种模式能发展为一种具有韧性的全新资产类别，为投资者和项目开发商开拓巨大的发展空间。

本文基于我们的同事兼首席运营官（COO）Marco Mendes 于2025年6月25日在美因河畔法兰克福（Frankfurt am Main）举办的物流地产年度大会上所作的演讲《物流地产与数据中心——对立与博弈》。

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