物流地产与数据中心的选址竞争：博弈与挑战

Logivest 集团首席运营官（COO）Marco Mendes 特约专栏

未来数年内，Amazon 计划在德国投资数十亿欧元用于建设数据中心。这绝非个例，随着数字化进程的不断推进，市场对 IT 基础设施的需求也与日俱增。

越来越多的云服务商正在投资建设大型超大规模数据中心。与此同时，规模较小的类型也在积极扩充容量，例如对外出租机房托管空间的托管型数据中心、满足本地需求的边缘数据中心，以及承载大型企业内部 IT 基础设施的企业数据中心。它们作为场地寻址方，正与物流行业展开直接竞争。

场地可用性与基础设施要求

尤其在城市地区和大都市圈，用于物流用途的大面积可用地块十分稀缺。多年来，市场需求持续大于供给，而地方市镇在规划批复新用地方面往往较为迟缓。随着数据中心建设热潮的兴起，市场上迎来了一个强有力的竞争者，其选址标准在诸多方面与物流园区高度吻合。

例如，超大规模数据中心尤其需要约4公顷起的大型连片用地。基于地块规模以及良好的基础设施，既有的旧生产厂区对数据中心而言同样极具吸引力。因此，双方的竞争不仅涉及绿地（未开发用地），也延伸至棕地开发。

对于数据中心而言，最重要的选址标准是可靠的电力供应，而这对于高度自动化的物流中心来说同样至关重要。电网容量、电价以及尽可能靠近变电站，是做出选址决策的关键因素。因为像 Amazon 规划的超大规模数据中心，其用电需求可超过100兆瓦。这是一项艰巨的挑战，必须通过大力扩建可再生能源来应对。在此背景下，在物流地产领域因 ESG（环境、社会和公司治理）及披露义务而位居首要议程的可持续发展议题，在数据中心领域同样日益受到重视。根据欧盟的目标要求，到2030年数据中心应实现气候中和。这意味着在电力供应方面，光伏系统无论是在物流物业还是在数据中心屋顶都发挥着重要作用。

相比之下，双方在数据传输方面的选址标准则存在显著差异。数据中心必须提供极低延迟的网络连通性。这意味着，除了靠近互联网交换节点外，该选址更必须具备充足的光纤容量，而这一因素目前在物流地产中权重相对较低。反之，便捷的交通连接对物流业而言至关重要。直接通达高速公路，理想情况下甚至兼具水运和铁路接入的公铁水三式联运交通连接，可以说是物流地产最重要的区位因素；而数据中心则不受此限制——恰恰相反，出于安全考量，数据中心通常严禁建在铁路轨道或机场附近。

竞争态势与市场影响

无论是用地规模还是基础设施要求，上述诸多选址标准都突显了物流地产与数据中心之间的竞争与博弈，市场也必将对用地需求层面的直接竞争作出反应。持续扩大的供需缺口可能进一步推高大都市圈的土地价格。随之而来的便是租金上涨，并最终引发“谁能承受这一成本”的问题。由于数据中心具备更高的盈利能力，在绝大多数情况下将成为胜出者。相比之下，物流企业则不得不相应调整其选址策略，转向周边外围区域。

例如在柏林（Berlin）Lichtenberg，目前正有一处大型棕地在建柏林最大的数据中心。该项目最初规划为商住混合街区，如今在这片以工业为主的环境中，正拔起一座投资额约10亿欧元的巨型数据中心。其另一大优势在于：未来名为“Bluestar”的数据中心产生的废热，既可并入区域供热管网，也可直接供周边居住区和商业单元使用。

从竞争博弈走向协同融合

与数据中心之间的选址竞争是一项复杂的挑战，并且将随着数字化的深入而进一步加剧。然而，除了退避搬迁和向外转移之外，亦可通过创新解决方案来应对。例如，探索规划集约化综合项目，使物流与数据中心并存，共同利用多层物业空间。以土地利用效率与可持续发展取代无休止的竞争，将成为未来的发展愿景，并为双方创造互利共赢的局面。 

本文亦作为特约专栏文章发表于《DVZ》（德国交通报）。