2024年物流地产市场——新建建筑体量增至约440万平方米

Logivest 在其年度《物流地产地震仪》中发布新建建筑体量调查数据 / 新建物流项目同比增长超过15% / 最高租金部分出现明显回落 / 展望：已有约260万平方米规划中的物流仓库面积进入使用方谈判阶段

2024年物流地产市场的发展势头强于预期。全方位咨询公司 Logivest 在其年度《物流地产地震仪》中对其自有研究数据进行评估后表示，新建建筑体量达约440万平方米。统计的时间节点始终以动工为准。

这相当于同比增长超过15%。表现最强劲的是第二季度，面积近140万平方米，2024年体量最大的项目也于该季度破土动工。

Mercedes-Benz 位于 Bischweier（Kreis Rastatt）的新物流中心占地约130,000平方米，由 Panattoni 在一块棕地上开发建设。另一个重点项目是位于奥得河畔法兰克福（Frankfurt Oder）的 Log Plaza，目前由 Alcaro 进行无预租开发。2024年，该商业园区一个超过90,000平方米的分期地块已正式启动建设。同样采用无预租模式开发的物流中心“The Space”面积近90,000平方米，由 BentallGreenOak 在 Halle an der Saale 投资建设。

“与德国整体经济形势相反，物流地产市场在新建活动方面呈现积极发展态势。特别是无预租新建项目的增加，展现了对这一资产类别的乐观态度与信心，”Logivest 首席执行官 Kuno Neumeier 表示。针对租金（尤其是高端市场）部分出现明显回落的现象，这位房地产专家更将其视为市场健康的信号：“2023年，我们在慕尼黑（München）地区的最高租金约为16欧元/平方米/月。到了2024年，租金约为14欧元/平方米/月，虽然仍处于高位，但已明显回归到更为理性的水平。”

Leipzig/Halle 再次领跑

前三大物流区域的变化不大。正如2023年一样，2024年 莱比锡/哈雷（Leipzig/Halle） 也以总计约465,000平方米的新建体量位列榜首。紧随其后的是 科隆湾（Kölner Bucht），面积约为335,000平方米，同样重返领先梯队；而 杜伊斯堡/下莱茵（Duisburg/Niederrhein） 区域则以逾290,000平方米在全德共24个顶级物流区域中位列第三。排名靠后的则是纽伦堡（Nürnberg）、德累斯顿/开姆尼茨（Dresden/Chemnitz）以及维尔茨堡/施韦因富特（Würzburg / Schweinfurt）区域。不过，今年所有区域的新建面积首次均未低于30,000平方米。

上莱茵（Oberrhein）区域表现亮眼，其新建开发体量约达200,000平方米，创下近五年来遥遥领先的最佳成绩。其主要支撑来自本年度的重点项目——Mercedes-Benz 位于 Bischweier 的物流中心。慕尼黑区域以约135,000平方米重返前十，而柏林（Berlin）则以约105,000平方米从前三跌至第16位。

2025/2026年的机遇与挑战

2024年物流地产市场重获稳定性，且未来几年的项目储备也未见缩减。Logivest 预计2025/2026年将再次迎来约1,300万平方米规划中的新建物流面积，其中约260万平方米已处于具体的使用方谈判阶段。

“这些数据再次有力证明，物流地产仍然是具有吸引力的资产类别和优良的投资选择，”Neumeier 表示。但他也指出了面临的挑战：“2025年2月即将举行的大选以及德国经济的后续走势带来了不确定性。此外，市场如何应对破产与整合潮仍有待观察。”但每一次变革都伴随着机遇，因此 Neumeier 希望，“可能推行的精简行政审批制度，也能在可持续发展方面推动我们进一步前行——这一直是物流地产行业的核心议题。”

2024年新建建筑体量的完整调查数据汇编于 Logivest 的《物流地产地震仪》中，预计自2025年1月22日起可免费下载：https://www.logivest.de/infocenter/seismograph