持续保持高度重要性——新建物流开发中棕地占比进一步攀升

2025年，在德国24个顶级物流区域中，有12个区域的新建物流开发以棕地为主 / 未来数年规划的棕地项目达700万平方米

业务遍及德国全境、专注于物流地产及区位的全方位咨询顾问公司 Logivest GmbH 基于自有调研数据，对2025年德国新建开发中的棕地发展动态进行了深度分析，并梳理出废弃闲置用地上最具代表性的新建项目。

2025年，棕地在德国新建开发项目中再次占据了可观的份额。在德国24个顶级物流区域中，半数区域的新建开发均以棕地为主导。在其中5个区域，棕地占比超过60%；在另外5个区域，这一比例甚至超过80%。特别是在鲁尔区（Ruhrgebiet）或汉诺威（Hannover）等传统工业密集的区域，棕地项目尤为普遍。在这些地区，传统工业的退出留下了大量闲置用地，在产业结构转型的背景下，这些地块对物流地产行业的重要性与日俱增。

用地紧缺成为主要驱动因素

可用于物流项目的绿地地块越来越少，这使得对现有存量地块的再开发与再利用变得日益重要。特别是在鲁尔区东部（Östliches Ruhrgebiet），闲置用地的后续利用在未来将不可避免。而在众多城市近郊及市内区域，可用地块同样极为稀缺，例如在斯图加特（Stuttgart）和莱茵-美因地区（Rhein-Main），棕地占比已超过年度新建建筑体量的80%。此外，在市中心区域，新建物流项目还面临着与住宅建设的用地竞争。

此外，闲置用地的盘活不仅是应对土地紧缺的有效手段，还能助力生态可持续发展，因为再利用无需造成新的地表硬化。同时，对使用方而言，这类地块通常还具备地理区位核心、基础设施完善等诸多优势。

2025年成功落地的棕地项目典范包括：Garbe 在萨尔茨吉特（Salzgitter）原轨道交通车辆制造厂用地上开发的约63,000平方米物流物业，以及 MLP Group 在盖尔森基兴（Gelsenkirchen）原工业用地上开发的约60,000平方米物流园区。

未来数年重要性将进一步提升

近年来，盘活闲置土地在新建建筑体量中的占比持续上升：2022年该比例为35%，而到2025年已达45%。未来，棕地的开发利用还将更加重要。未来数年内，规划在棕地上开展的新建项目超过700万平方米——几乎占规划新建总面积1,480万平方米的一半。在规模最大的规划棕地项目中，包括 CTP 在米尔海姆（Mülheim）打造的约160,000平方米物流与商业园区，以及在杜塞尔多夫（Düsseldorf）规划的约232,000平方米多租户园区（Multi-User-Park）。此外，Four Parx 与 QUINCAP 正在慕尼黑（München）附近的 Kirchheim 合作开发一处位于棕地上的商业、生产及物流园区，可租赁面积约52,000平方米。Prologis 也在多特蒙德（Dortmund）启动了一处由两座仓库组成、面积约62,000平方米的物流物业一期工程，未来该棕地上规划的新建总面积将达130,000平方米。

由此可见，棕地依然是新建开发的核心所在。未来数年，在产业结构转型、城市区域可用土地匮乏以及可持续发展导向的共同驱动下，棕地对物流地产行业的重要性将持续提升。

本次调查属于 Logivest《物流地产地震仪》的一部分，该报告聚焦于2025年德国物流地产市场的新建项目。统计的时间节点始终以破土动工为准。您可以在此免费下载包含2025年新建开发动态的最新一期《物流地产地震仪》。