走向企稳而非停滞：为何新建物流项目减少有利于市场

Logivest 首席执行官 Kuno Neumeier 评论

德国物流地产市场在2025年经历了新建面积的大幅下滑。去年仅有约340万平方米用于新建项目——比2024年减少了约100万平方米。

这一降幅反映了当前紧张且充满不确定性的经济局势，这显然与大家的期望有所差距。

然而：乍看之下令人担忧的局面，在深入审视后其实蕴含着积极的一面。新建开发活动的放缓，在很大程度上有助于市场的企稳，这一点在租金走势上尤为明显。

新建开发活动的减少促使市场优先消化现有物业，而非向市场输送额外的新增供应。这对存量资产持有方而言无疑是个利好消息，因为新增面积的收缩稳定了现有物业的租金水平，并维持了其资产价值。这种效应在大都市圈和成熟物流区位表现得尤为明显。在这些区域，可供租赁的面积日趋紧俏，从而使市场价格维持在稳定水平。对于投资者和业主而言，这种价格稳定性是一个重要的积极信号。一个供需关系更加平衡的市场，不仅能降低短期价格波动，还能增强长期投资前景。

储备充足的项目管线

与此同时，当前的进程宛如一场自然的市场出清。过去几年里，有时自有资本并不雄厚的开发商也能开展无预租开发（投机性开发）项目。而在一个要求更高的市场环境中，资本纪律重新占据了更重要的地位。拥有稳健资本基础的项目开发商得到巩固与强化。后者凭借长期战略眼光和专业实力，仍在持续进行土地储备（Landbanking）。

此外，值得关注的是项目管线储备。目前其规模约为1,480万平方米，处于非常高的水平。一旦宏观经济环境企稳、使用方重新加大扩张力度，众多项目便能相对迅速地落地实施。因为绝大多数开发商都在紧抓已具备开工条件的项目——这是一个良好的信号。

与此同时，结构性变革正在发生。新的资产类别，尤其是轻工业地产和商业园区正变得日益重要。将生产、城市物流、小型仓储空间及展厅融为一体的多租户商业园区，其市场需求也水涨船高。这类园区兼具毗邻城市空间的区位优势与灵活的使用功能，从而在物流地产领域开拓出一个增长强劲的全新细分品类。因此，市场中确实存在增长趋势，且可能正在向未被纯物流资产统计数据所涵盖的新兴资产类别转移。

核心区域的无预租开发势头不减

在德国最具吸引力的五大物流区域，鉴于极高的去化出租概率，无预租开发（投机性开发）依然在推进。相比之下，在其他区域，按需定制开发则更受青睐。

因此，目前新建项目的减少与其说是结构性疲软的征兆，不如说是一个盘整巩固阶段。市场正变得更加挑剔，越发注重品质、区位优势和可持续发展理念。棕地开发、符合 ESG（环境、社会和公司治理）标准的物业以及长期投资策略正日益成为焦点。

总而言之，当前的走势显然正在夯实物流地产市场的根基：更稳定的租金水平、现有物业空置率的下降，以及对高品质项目的更多关注，都在为经济大环境复苏后的可持续增长奠定坚实基础。

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