2025年上半年：物流地产市场回落至疫情前水平

2025年前两个季度新建面积约170万平方米 / 施瓦本（Schwaben）物流区域首次位居榜首 / 轻工业地产重要性显著提升

德国物流地产市场新建建筑体量约170万平方米，创近五年来最弱半年度纪录。这是全方位物流地产顾问 Logivest 在对自身研究数据进行评估后公布的结果。该数据始终以动工时间为统计基准。

“第一季度约为85万平方米，第二季度近83万平方米，我们无法延续2024年的向好势头。面对约300万平方米的转租灰色市场以及逾800万平方米的现有物业空置面积，新建开发项目面临着巨大的竞争压力，”Neumeier 表示。尽管近几年的半年度数据有时明显超过200万平方米大关，但这位专家强调不应将其视为市场崩溃。“纵观过去十年的数据就会发现，我们只是回落到了疫情前的水平。2019年我们的表现与此相似，而在此之前的年份甚至有时明显低于这一水平。”

施瓦本位居榜首

上半年顶级物流区域的排名出现了一匹黑马。此前一直位列后三分之一梯队的施瓦本区域（Region Schwaben）一举拔得头筹。凭借约21万平方米的体量，该区域仅在2025年上半年就实现了比2024年全年翻倍有余的成绩。其中决定性的驱动因素是 Dietz AG 在 Langenau 的一个项目：这座为 winkler 企业集团打造的定制开发物业（BTS）面积约63,000平方米，是上半年第三大开发项目。此外，Frasers Property Industrial 在 Günzburg 布局的无预租开发项目（投机性开发）分布于多座仓库，面积约50,000平方米，同样助力该区域夺得头名。

位列次席的是柏林/勃兰登堡物流区域（Logistikregion Berlin/Brandenburg），新建面积达19万平方米，同样几乎比2024年全年翻了一番。该区域目前最大的项目是位于 Grünheide 的 Panattoni Park Berlin Ost II，面积约55,000平方米；紧随其后的是 MLP Group 在 Spreenhagen 的无预租开发项目，面积近35,000平方米。排名第三的是老牌核心区域之一的杜伊斯堡/下莱茵（Duisburg/Niederrhein），上半年交出了约17.5万平方米的稳健答卷。其中近72,000平方米的 MLP Business Park Schalke 不仅是该区域最大的开发项目，也是目前全德国规模最大的开发项目。

虽然慕尼黑（München）或 Mitte D 未能跻身前十，但上莱茵区域（Region Oberrhein）在2025年上半年依然保持在前三分之一梯队。其核心支撑是上半年第二大项目——Logad GmbH 在 Neuenburg 为 Galaxus 打造的约65,000平方米开发工程。这家瑞士在线零售商借此将其基地总面积扩充至约90,000平方米。

轻工业地产重要性日益凸显

轻工业地产市场呈现积极前景。该板块面积达约31万平方米^[1]，较上年同期大幅增长。其中最大的项目是 Körber Technologies 在汉堡（Hamburg）自建开发的约50,000平方米物业。2024年，Logivest 首次在其统计数据中单独列出轻工业物业类别，以顺应不断扩大的市场需求。

“轻工业项目数量的不断增长表明，德国作为生产基地的吸引力依然存在。同时，物流地产领域的项目储备依然充足。接下来的走势将取决于全球经济的发展态势，以及德国特别是欧洲政策的走向，”Neumeier 总结道。

^[1] 该数值仅统计轻工业物业，不包含在170万平方米的新建建筑体量中。