增长型行业国防领域——物流地产市场的新空间需求方

德国经济目前仍处于下行期。这也给德国物流地产市场留下了痕迹——许多企业表现谨慎，选择延长现有租约，而非投资新项目。

然而，在其他领域正迸发出新的活力：鉴于来自俄罗斯的威胁以及乌克兰战争，当前的地缘政治局势使得军工产业成为关注焦点。安全政策层面的时代转折以及随之不断增长的国防开支，为国防领域带来了巨大提振。早在2023年，德国的军备出口额就创下约122亿欧元的历史新高。2024年，这一数额再次增长近10%，超过133亿欧元。

在国际层面上，北约各成员国达成一致，长期将各自国内生产总值（GDP）的5%投入国防与安全领域。欧盟委员会于2025年春季公布，将向国防工业注资约8,000亿欧元；德国也通过特别基金为提升防务能力提供大幅增加的财政资金。这种支持在某些地方不仅体现在资金层面。例如在巴伐利亚州，州长 Markus Söder 于2025年10月推动出台了一项促进军工产业的新法案，旨在加快国防领域企业的落户——例如免除审批程序或简化建设权。此外，巴伐利亚州促进银行也将为军工企业提供资金支持。Söder 希望借此进一步巩固巴伐利亚自由州在国防工业中的领先地位，因为该行业的许多重要企业目前已进驻巴伐利亚州或在当地设有大型分支机构。

国防领域的蓬勃发展推动空间需求

德国在防务方面扮演着关键角色：位于欧洲中心的地理战略区位使德国成为欧洲防务的枢纽和物流骨干。在发生防卫事态时，德国是欧洲的行动中心，也是欧洲境内军事运输与物资补给的核心枢纽——对北约在该大洲的军事行动具有举足轻重的影响。

如今拨付的更多国防资金正在拉动对仓储和工业面积的需求，因为物资、装备和供应链都需要现代化的仓储与物流设施。因此，不断发展的国防工业正在为德国物流地产市场带来新的空间需求。我们在《物流地产地震仪》中收集的数据显示，2023年军工及配套供应产业的新建项目面积尚低于10,000平方米。而到了2024年，新建建筑体量便已增长至十倍。

国防领域的特定行业空间需求

去年的最大新建项目是位于 Walsrode、为德国联邦国防军物资供应商 BW-Bekleidungsmanagement 建设的一座约60,000平方米的仓库。这表明国防行业覆盖面极广，融合了具有不同物流需求的各类工业细分领域。其中，包括军服、头盔和纺织防护装备在内的纺织品领域，在德国物流、轻工业厂房及生产厂房面积的使用方中仅占约4%。占比高达43%的防务装备制造商（如武器、弹药以及履带式装甲车辆的研发与制造）则是遥遥领先的最大需求群体。军事汽车与航空航天领域紧随其后，分别占比约15%和13%。涉及军用潜艇、海军舰艇以及水上水下技术的海军装备领域占近12%，而涵盖模拟与传感器技术的电子产品板块约占7%。

为市场带来积极动能

这一蓬勃发展行业不断增长的需求不仅限于纯仓储面积，更体现在长期的选址与扩张战略中。Airbus、Diehl Defence 和 Rheinmetall 等领军企业正大力扩建其厂房面积，从长远来看这也将进一步激活配套供应商市场。此外，企业还可以通过业务拓展从国防工业的增长中获益。例如 Rheinmetall 计划改造其位于 Neuss 的工厂。该汽车零部件工厂未来可用于生产侦察卫星和步兵战车。各方均从中看到了缓冲汽车行业下行冲击、从而稳定就业岗位的潜力。原本非军工领域的企业也在采取这一策略。例如全球最大的工业与汽车零部件供应商之一 Schaeffler 近期宣布加大进军国防军工业务的力度。这家来自弗兰肯地区（Franken）的企业有望受益于 Söder 推出的新法案，因为该法案旨在大幅简化并扶持此类业务拓展。

物流服务提供商同样期望通过承接国防领域的订单来弥补因经济低迷造成的业务损失。他们已经在积极应对该行业的高标准要求。正如我们的物流服务提供商交流平台 Logivisor.com 所调研发现的，目前已有至少80%的物流服务提供商对来自军工行业的订单持开放态度。尤其是对于汽车领域的服务提供商而言，这极具吸引力，因为国防领域的诸多流程与汽车物流颇为相似。因此，这里也有望形成全新的独立业务领域。 

对德国物流地产市场而言，国防领域正发展成为一个不受经济周期影响且具有长期需求的空间需求方。该行业必须适应一场范式转变：市场对超越以往标准的高安全性、自给自足和高韧性物业的需求日益增长。这一发展态势有望将物流地产重新定位为国家关键基础设施的组成部分。