物流地产市场大幅下挫——新建建筑体量降至340万平方米

Logivest 在其年度《物流地产地震仪》中发布调查数据 / 全球经济形势波及物流地产市场 / 施瓦本出人意料位列第三

2025年德国物流地产市场以新建项目创历史新低收官。根据对自有研究数据的评估，全方位咨询公司 Logivest 公布，2025年全德共有约340万平方米的新建物流面积动工。统计时间点始终以破土动工为准。

这意味着市场的新建建筑体量比2024年减少了约100万平方米——即缩减了近四分之一。表现最为强劲的第三季度也仅录得约955,000平方米。

“新建体量跌破400万平方米几乎在所有人意料之中。相反，这一明显的跌幅正契合当前市场的整体情绪：一切都处于‘暂停’（on hold）状态。尽管展现出一定韧性，但错综复杂的经济与政治局势还是反映在了物流地产市场上，”Logivest 首席执行官 Kuno Neumeier 表示。

柏林附近 Bernau 的 VGP Park 建筑面积约70,000平方米，分布在共计三座仓库中，是去年的最大项目。该项目面积规划灵活，配备屋顶光伏系统、充电桩，并具备屋顶和立面绿化条件，重点明确聚焦于能源效率和可持续性。排名第二的是 Logad GmbH 为瑞士在线零售商 Galaxus 打造的定制开发（BTS）项目。该可持续新建物流项目面积约65,000平方米，位于三国交界处的 Neuenburg am Rhein。在施瓦本（Schwaben）物流区域的 Langenau，Dietz AG 正在为 Winkler Unternehmensgruppe 建设一个占地约63,000平方米的新物流基地。该新建项目被规划为可持续欧洲中央仓库，是去年的第三大项目，同时也首次将该区域推入前三大物流区域。

施瓦本出人意料，莱比锡排名下滑

2025年，Duisburg/Niederrhein 以约310,000平方米重回德国物流区域榜首。位列第二的是Kölner Bucht，面积逾250,000平方米，与2024年一样稳居次席。然而第三位则爆出冷门：Schwaben 物流区域以约240,000平方米首次跻身前三。取得该优异排名的决定性因素，除了上述 Langenau 项目外，还有 Frasers Property Industrial 在 Günzburg 的物流园区。到2026年，这里将建成三座总面积约50,000平方米的仓库。

与此同时，Berlin/Brandenburg 在2025年也以约230,000平方米重新逼近榜首梯队。特别是 Grünheide 的 Tesla 工厂周边开发活跃，使该区域在2024年经历下滑后，如今至少重新回到了第四位。

在上述区域从第16位一路攀升的同时，昔日的领跑者 Leipzig/Halle 则走向了相反方向。该区域新建建筑体量仅为100,000平方米，勉强守住前十位置。总体而言，在德国24个顶级物流区域中，2025年有超过半数的新建体量不足100,000平方米。这一明确信号表明，许多地区的重点已更多转向存量物业及消化空置面积。

项目储备释放积极信号

尽管期间部分原计划的新建项目被取消，但项目储备仍达到约1,480万平方米，高于往年水平。在这一维度上，除 Berlin/Brandenburg 外，Leipzig/Halle 也以超过100万平方米的规划新建面积跻身前三。Duisburg/Niederrhein 的储备规模更高，主要得益于其巨大的棕地（Brownfield）开发潜力。“当前的各项数据再清楚不过地表明，我们亟需来自经济层面的明确积极信号。因为项目开发商和投资者早已蓄势待发，整个市场似乎只在等待发令枪响，”Kuno Neumeier 总结了对2026年的展望。

2025年新建建筑体量的完整调查数据已收录于 Logivest 的《物流地产地震仪》中，预计自2026年2月底起可在此免费下载。