物流地产市场：2025年空置率仅小幅上升

莱比锡/哈雷（Leipzig/Halle）、德累斯顿/开姆尼茨（Dresden/Chemnitz）以及杜伊斯堡/下莱茵（Duisburg/Niederrhein）位列德国空置率前列

成熟的物流区域展现出强劲的韧性。Logivest 对德国全境空置率的最新分析报告印证了这一点。

基于自身的调研数据，全方位物流地产顾问 Logivest 定期对物流地产市场进行深入分析。本次分析的重点是24个顶级物流区域的空置情况。尽管截至2025年第三季度末，全德空置率微幅上升了0.3个百分点，但各物流区域依然表现稳健。

“目前我们预计24个顶级物流区域的整体空置率约为4.5%。鉴于当前的经济形势以及多地趋紧的局面，如此微幅的增长充分体现了物流地产市场的韧性，”Logivest 集团首席执行官 Kuno Neumeier 表示。

在以汽车产业集群为特色的多瑙河区域（Region Donau），按平方米计算的空置面积有所下降。其中，宝马在 Irlbach-Straßkirchen 投资建设的电池工厂带来了强劲动力，对物流地产市场产生了显著的积极拉动效应，并一路辐射至慕尼黑（München）。在慕尼黑区域，空置面积同样缩减至23万平方米，然而当地持续高涨的需求正面临现代化物流面积日益紧缺的挑战。在科隆湾（Kölner Bucht），2025年的市场需求保持稳定，空置面积从逾50万平方米降至约40万平方米。这种稳健的需求主要由商业和电子商务驱动——且来自亚洲地区的企业占比日益增加。

与此相对，在新建建筑体量方面始终位居前三分之一的杜伊斯堡/下莱茵和莱比锡/哈雷两大顶级区域，空置面积则持续攀升。杜伊斯堡以76.5万平方米位居榜首，但其空置率改善了近0.6个百分点至5.8%。原因之一是2025年的多个新建项目进一步推高了该区域的总体存量，不过空置的主要来源仍是较陈旧的既有建筑。新建活跃的莱比锡在2025年闲置物流面积也比2024年再次增加了近10万平方米，并以6.4%的空置率居于首位。该区域主要以过去两年无预租开发（投机性开发）的现代化、可持续物流面积为主。

萨尔州（Saarland）以约6.3%的空置率紧随其后——当地需求较为平淡，整体新建活跃度也较低。福特工厂即将关闭可能是原因之一，这抑制了当地汽车零部件供应商的租赁需求；不过，当地实力雄厚的国防部门可能会带来一定的补偿效应。空置率最低的则是纽伦堡区域（Region Nürnberg），仅为1.2%。过去几年中，当地几乎没有面向自由市场开发物流地产新建项目，也几乎没有规划新的物流地产用地。持续高涨的需求因而造就了极低的空置率。

“现代化新建建筑与既有建筑之间的竞争比以往任何时候都更加激烈。在部分地区供大于求的背景下，价格体系和物业品质都是决定能否顺利出租的关键因素，”Neumeier 表示。

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