2024年新建物流项目——棕地开发持续强劲增长

约40%的新建项目位于闲置工业用地上 / 棕地项目自2022年起持续增加

2024年，全方位物流地产顾问 Logivest 对自身研究数据的分析显示，棕地新建物流项目总面积达到约190万平方米，占比升至40%以上。自2022年以来，新建物流项目中的棕地项目持续显著增长，到2024年，在全德24个顶级物流区域中，已有5个区域的棕地项目占其全部新建建筑体量的80%以上。

根据德国联邦政府的目标，到2030年，每日土地消耗量应降至30公顷以下——2050年的土地消耗目标为净零。这是闲置工业用地对物流地产行业重要性持续大幅提升的原因之一，2022年至2024年新建活动的走势也印证了这一点。2022年绿地新开工项目数量约为棕地项目的两倍，而到了2023年，棕地项目占比已升至约30%，去年更是进一步攀升至新建建筑体量的约40%。例如2024年最大的新建物流项目——梅赛德斯-奔驰（Mercedes-Benz）约130,000平方米的物流中心，就是由 Panattoni 在 Bischweier 的一家原刨花板厂旧址上开发的。

两全其美：将旧工业用地转型用于物流

从各物流区域的新建建筑体量来看，在24个顶级物流区域中，已有5个区域超过80%的物流物业项目是在闲置工业用地上开发的。在10个区域中，棕地项目已占新建项目的一半以上。Logivest 集团首席执行官 Kuno Neumeier 表示：“可以发现，闲置工业用地在工业传统雄厚的区域主导了新建业务。这里不仅拥有完备且适于物流用途的基础设施用地，还能提供高素质的技术工人。”例如在 Duisburg/Niederrhein 区域，约90%的物流物业均建于棕地之上。在该地区，成功将原工业用地改造用于物流目的，有力支持了产业结构调整，从而促进了区域经济的平稳发展。

Neumeier 指出：“对于寻求市区或近郊土地用于物流落户的企业而言，盘活闲置工业用地往往是唯一的选择。”

棕地开发代表未来方向

规划于2025/2026年建设的项目清晰表明了棕地对于物流地产市场未来的重大意义。截至目前，约有540万平方米的项目计划建在闲置工业用地上，占该时期全部规划新建建筑体量的40%以上。其中规模较大的项目包括：项目开发商 CTP 计划在鲁尔河畔米尔海姆（Mülheim an der Ruhr）的原轧钢厂旧址上建设一座约160,000平方米的商业园区。国际零售企业 Frasers Group 则计划在原 Bitburg 机场建设一座约100,000平方米的配送中心。

Neumeier 总结道：“用地紧缺、高效土地利用、结构转型以及可持续性——这些因素都明确支持对闲置工业用地的盘活再开发。”